Что предпринять, чтобы новая управляющая компания не смогла по примеру старых "добрых" коммунальщиков неделями держать нас без воды? Как добиться того, чтобы подъезд наконец убирался?
В декабре прошлого года "АиФ на Дону" написали о пробуксовке реформы ЖКХ: разве можно по одному лишь названию понять, хороша та или иная управляющая компания или плоха? Получается, что человек выбирает кота в мешке... Впрочем, в ряде микрорайонов, городов и т.д. альтернативы и вовсе нет: взамен прежних ЖЭУ там появились... всё те же самые ЖЭУ, назвавшиеся теперь управляющими компаниями. ТСЖ же, товарищество собственников жилья, если его председатель нечист на руку, тоже, мягко говоря, не спасение...
Так как публикация вызвала массу отзывов, мы решили продолжить разговор, затронув такой аспект: что важно учесть, подписывая с управляющей компанией договор на обслуживание дома? Проконсультировать читателей "АиФ на Дону" взялась начальник отдела эксплуатации жилого фонда Департамента ЖКХ Ростова Раиса БАНДУРСКАЯ.
Совет N1: уложитесь в сроки
В Ростове со способом управления своим домом ещё не определились 40% жителей. В области эта цифра значительно выше! И, как выясняется, долгое затягивание с принятием решения может ударить по жильцам. Дело в том, что, если они сами не решат, как и кем должен обслуживаться их дом, местная власть решит это за них: согласно существующему законодательству она должна провести конкурс, в ходе которого и определяется управляющая компания для пассивного дома.
Вдобавок в самом конце прошлого года Президент подписал закон ("О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ" N251-ФЗ), в котором сроки реформы ЖКХ наконец-то устанавливаются: подобные конкурсы должны завершиться до 1 мая 2008 года. Но вот когда их начинать, каждый субъект Федерации вправе решить для себя сам (и чисто теоретически можно предположить, что регион может не захотеть затягивать с проведением таких конкурсов).
- Важно понимать, что если управляющая компания не выбрана жильцами, а определена муниципалитетом в ходе конкурса, то как-то корректировать договор жители УЖЕ НЕ ВПРАВЕ, - констатирует Р. Бандурская.
Впрочем, в ФЗ-251 сказано и о том, что "по истечении каждого последующего года со дня заключения договора... собственники помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения этого договора, если ... общим собранием собственников принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом".
Совет N2: имейте перед глазами образец
Ростовский Департамент ЖКХ в качестве рекомендации разработал "Примерный договор управления многоквартирным домом". Прежде чем подписывать договор, выданный вам управляющей компанией, сверьтесь с этим вариантом. Найти его проще всего на Интернет-сайте департамента: www.rostov-gorod.ru.
Совет N3: внесите графу "Недопоставка услуг"
В департаменте признаются, что не раз сталкивались с тем, что управляющие компании пытались максимально сузить круг своих обязанностей. Поэтому, изучая договор, особое внимание уделите пункту "Управляющая компания обязана". Чаще же всего недобросовестные коммунальщики стараются избегать выполнения следующих работ:
* производить перерасчёт платы за коммунальные услуги в случае, если они были ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность
* рассматривать предложения, заявления и жалобы собственника, вести их учёт, принимать меры, необходимые для устранения указанных недостатков в установленные сроки, вести учёт устранения указанных недостатков. Не позднее 10 рабочих дней со дня получения письменного заявления информировать заявителя о решении, принятом по заявленному вопросу
* в случае привлечения подрядных организаций обеспечить надлежащий контроль за качеством выполнения работ этими подрядными организациями
Разберитесь и в том, каким образом управляющая компания обязуется действовать в случае аварии - при порыве водопроводной трубы, поломке лифта и т.д. Необходимо, чтобы пункт о действиях в таких случаях не просто был, а они раскладывались бы по полочкам. Организует ли компания КРУГЛОСУТОЧНОЕ аварийно-диспетчерское обслуживание? Как скоро после поступления заявки аварию начнут устранять? Кто именно будет это делать - аварийная служба самой компании, района, "Водоканала", "Горгаза" или иной организации?
Совет N4: требуйте отчёта!
- По закону управляющая компания должна не реже, чем один раз в год, отчитываться перед жильцами, - говорит Р. Бандурская. - Однако в договоре можно установить и более частую отчётность - вплоть до ежеквартальной.
Обязательство отчитываться должно содержаться в той же статье - "Управляющая. компания обязана". И лучше, если механизм отчётности будет описан подробно. Например, так: "Отчёт предоставляется на общем собрании собственников помещений, а если такое собрание в очной форме не проводится - в письменном виде каждому собственнику, а также размещается на досках объявлений в подъездах или иных оборудованных местах, определённых решением общего собрания собственников помещений. В отчёте указываются соответствие фактических перечня, количества и качества услуг и работ ... перечню и размеру платы, указанным в настоящем договоре, а также количество предложений, заявлений и жалоб собственников либо нанимателей, арендаторов и иных пользователей помещений и меры, принятые для устранения указанных недостатков в установленные сроки".
Совет N5: вся суть - в приложениях
- Всем собственникам мы советуем обращать внимание на то, прилагаются ли к договору приложения, - продолжает Раиса Бандурская. - Ведь именно в них указывается конкретика! К примеру, как часто должен убираться подъезд, сколько такая уборка будет стоить, как именно службы ЖКХ будут производить перерасчёт за отсутствующую воду...
В департаменте рекомендуют иметь к тексту основного договора 5 приложений:
* "Состав и состояние общего имущества многоквартирного дома"
* "Перечень имеющейся технической документации на многоквартирный дом"
* "Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме". В этом приложении должны перечисляться все виды предполагаемых работ, их периодичность, стоимость из расчёта на 1 квадратный метр в месяц, а также итоговая стоимость (плата, взимаемая за эту услугу со всех жильцов в течение года). Нелишним при составлении этого приложения будет просмотреть "Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда" (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N170). В них, к примеру, говорится, что "сухую уборку и мойку пола лестничных площадок и маршей следует производить не реже, чем через 5 дней"; "периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в 5 или 3 года - в зависимости от классификации здания и физического износа" и т.д. В приложении компания оговорит с вами и то, как быстро будут устраняться аварии. То, что в этой связи сказано в Постановлении N170
* "Перечень работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме"
* "Порядок перерасчёта при предоставлении услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".
Куда звонить, если...
* Единая диспетчерская служба Ростова по вопросам ЖКХ (при Департаменте ЖКХ и энергетики города), круглосуточно - 05
* Аварийная "Водоканала", круглосуточно - 263-43-43
* Диспетчерская "Электросетей", круглосуточно - 251-56-22
* Аварийная газовая служба, круглосуточно - 04
* Единая дежурно-диспетчерская служба (можно звонить в случае любого ЧС, в том числе связанного с ЖКХ, - льётся кипяток, стена готова обрушиться и т.д.), круглосуточно - 01
* "Горячая линия" по вопросам изменения тарифов на услуги ЖКХ в Ростове (рабочие дни - с 9.00 до 17.00, суббота - с 9.00 до 15.00) - 240-61-88
* Консультации по вопросам управления многоквартирными домами, деятельности ростовских управляющих компаний и товариществ собственников жилья (вторник - с 9.00 до 12.00, четверг - с 14.00 до 17.00) - 240-47-29
Популярное энергосбережение в вопросах и ответах 
Как приструнить коммунальщиков? Все о ЖКХ 
Неужели из квитанций ЖКУ исключат строку «общедомовые нужды»?