Цены на жильё в Ростовской области за последнее время заметно выросли, но желающих купить заветные квадратные метры меньше не становится. с чем это связано и что будет завтра?
Пандемия как триггер
Будущее рынка недвижимости туманно и непредсказуемо почти всегда. Это даёт повод беспокоиться и продавцам, и покупателям. Казалось бы, ещё вчера цены на жильё на Дону фактически топтались на месте, и вот тебе на – рванули вверх на 33% за год. Часть экспертов виноватой в этом считают коронавирусную пандемию – её влияние на мировую и российскую экономику. На самом деле пандемия послужила лишь спусковым крючком (по-модному – триггером), ускорившим рост цен на жильё. Бомбу замедленного действия под рынок недвижимости заложили гораздо раньше.
Три года назад «АиФ-Ростов» попросил местных застройщиков дать свой прогноз по ценам на жильё. Сегодня мы наблюдаем, как некоторые из них сбываются удивительно точно. О пандемии тогда ещё никто не знал, зато готовились к введению новых правил на рынке недвижимости: долевое строительство в привычном для всех виде должно было исчезнуть.
«Согласно принятым поправкам к закону, предполагается к 2020 году полностью отказаться от долевого участия в пользу проектного финансирования и использования эскроу-счетов. Это нововведение скажется на стоимости жилья на первичном рынке. Мы прогнозируем укрупнение рынка недвижимости. В целом официальные прогнозы основываются на том, что в ближайшие годы следует ожидать роста цен на недвижимость. Однако этот рост не будет скачкообразным и компенсируется более выгодными условиями по ипотеке, – прогнозировал генеральный директор АО ЮИТ ДОН Андрей Шумеев. – На мой взгляд, на фоне ухудшения внешнеэкономической ситуации, неустойчивости рубля и инфляции покупка квартиры – это хороший способ сохранить свои деньги».
Те, кто прислушался к этому совету, оказались в выигрыше: на хорошие локации стоимость жилья на первичном рынке за год выросла вдвое. А что делать и чего ждать остальным? Ведь жизнь продолжается: людям нужна крыша над головой. Есть ли смысл ждать охлаждения рынка или нужно успевать запрыгнуть в последний вагон, потому что завтра жильё может стать ещё дороже?
Их величества спрос и предложение
Какие бы пандемические или политические вихри не веяли над рынком, определять цену конечного товара всегда будут их величества спрос и предложение. Предложение жилья из-за введения эскроу-счетов за два года на снизилось на 15%. Результат: девелоперы отреагировали на это поднятием цен.
Задачу повысить предложение – «возводить не менее одного квадратного метра жилья на одного гражданина РФ в год» – в своё время поставило правительство страны. На Дону действует региональный проект «Жильё» нацпроекта «Жильё и городская среда». На конец октября в регионе ввели в эксплуатацию 2,23 млн кв. м жилья. Из них 853 тыс. кв. м – многоквартирные дома и 1,38 млн «квадратов» – индивидуальное жилищное строительство. Программа выполнена на 89,2%. По итогам этого года ввод жилья в эксплуатацию должен быть не менее 2,5 млн кв. м.
Между тем, в Ростовской области впервые в России заключили договоры купли-продажи индивидуальных домов по эскроу-счетам.
«В рамках проектного финансирования мы запланировали к строительству 52 коттеджа в Азовском районе. Механизм эскроу очень привлекателен для будущих владельцев – с точки зрения безопасности вложений. Деньги находятся в банке, пока мы не введём объекты в эксплуатацию», – рассказал представитель застройщика Михаил Власенко.
Применение эскроу-счетов должно сделать рынок ИЖС понятным для банков и привлекательным для застройщиков. А связанный с этим прогнозируемый рост цен на дома для покупателя смягчат программы льготного ипотечного кредитования.
Чтобы вниз пошли сами цены, домов нужно строить больше, чем будет покупателей. Реализоваться это может в двух случаях. Первый – застройщиков станет больше, а их предложения – разнообразней. Второй – покупательная способность населения не позволит ему приобретать жильё даже по льготной ипотечной ставке. Первый вариант в ближайшие годы нам не светит, а вот второй на горизонте уже маячит: цены на жильё уронит нищета населения. Ведь реальные доходы людей падают седьмой год подряд.
Зубы на полке
Что ещё двинуло вверх цены на жильё в этом году? Повышение ключевой ставки Центробанком и ожидания, что инфляция будет ещё больше. Это стимулирует покупателей «убегать» в недвижимость, чтобы защитить от обесценивания свои деньги.
Подогревает спрос и льготная ипотека: пока действуют привлекательные программы, люди стараются успеть в них попасть, опасаясь, что дальше ставки будут выше.
В Ростове-на-Дону есть и свой фактор роста цен на недвижимость: администрация города старается не выдавать разрешение на строительство без сопутствующей инженерной и социальной инфраструктуры. Выполнить эти требования в состоянии только крупные застройщики. Мелкие и средние уходят с рынка, и конкурентная среда среди девелоперов сжимается, а затраты на строительство растут. Да и сами стройматериалы тоже подорожали. Кроме того, у многих застройщиков растёт дефицит рабочей силы – приходится повышать зарплату, чтобы привлечь кадры. Всё это – издержки.
Ну, и вишенка на торте – аппетиты девелоперов и банкиров. Застройщики работают в партнёрстве с банками. На сокращение своей маржинальности неохотно идут и те, и другие. Все хотят заработать, но никто не желает урезать свои прибыли.
Банкиры считают, что у застройщиков рентабельность выше, чем у них втрое. Значит, те могли бы подвинуться. Но и строители не лыком шиты: прекрасно знают, что банки сегодня буквально пухнут от денег. А если деньги лежат мёртвым грузом, банк долго не протянет. Общее у них одно – и те, и другие зарабатывают на клиенте. Но перекладывать затраты на клиента становится всё сложнее – у того и так зубы на полке.
Ростов «доплюнул» до Москвы
«В ближайшее время на рынке жилой недвижимости будет два основных тренда. Первый – спецпредложения от застройщиков: акции, привлекательные условия по рассрочке и т. п. Второй – льготные госпрограммы субсидирования ипотечной ставки. В первую очередь для семей с детьми – сегодня это основные потенциальные покупатели жилья», – считает риэлтор одной из ростовских компаний Евгений Мамаев.
По данным ДОМ.РФ, на Дону к ноябрю этого года банки выдали почти 21 тыс. льготных ипотечных кредитов почти на 44 млрд рублей. По этим показателям Ростовская область занимает девятое место среди регионов страны.
Льготная ипотека ориентирована на первичный рынок жилья и убивает сразу двух зайцев: помогает семьям улучшить жилищные условия и поддерживает строительную отрасль. Но она же толкает вверх цены. По информации Единого ресурса застройщиков, за год недвижимость на российском первичном рынке подорожала на треть – до 119,6 тыс. рублей за квадратный метр. Самые дорогие новостройки в Москве: в среднем 258,3 тыс. рублей за квадрат, в Санкт-Петербурге – 150,2 тыс. рублей и в Севастополе – 110,9 тыс. рублей.
Но даже эти цены «переплюнули» стартовавшие на днях продажи одного из ЖК, который к концу 2023 года построят на ул. Пушкинской. На стадии котлована цена предложения, по словам менеджера компании-застройщика Евгении, колеблется в пределах 230–270 тыс. за квадрат в зависимости от квартиры. Комплекс позиционируют как премиум-класс, но в нём есть и студии.
«Таких цен за студию, пусть даже в центре и в доме премиум, лично я до сих пор не видел, – говорит Мамаев. – Тем более, что квартиры там идут так называемой свободной планировки, где нет не только отделки, но даже стен. То есть квартиру покупателю нужно будет ещё достроить, а сам дом существует только на бумаге. Но тем интереснее будет понаблюдать за продажами».
Отделить слухи от фактов
Сегодня же к сдаче объекта у застройщиков раскупают почти всё. Средняя цена квадратного метра в ростовской новостройке – 87 тыс. рублей. Цена зависит от проекта, расположения дома, типа квартиры и может колебаться от 55 до 200 тыс. рублей.
Стоит ли покупать жильё при таких ценах?
«Всё зависит от ваших целей. Если нужна квартира, чтобы жить самому и сейчас и есть возможность её купить, покупайте. Если речь об инвестировании, то на рынке всегда лучше действовать на опережение, – говорит частный инвестор Игорь Волобуев. – Биржевой девиз «Покупай на слухах, продавай на фактах» в недвижимости тоже работает. Вот только отделить слухи от фактов не всегда просто».
В общем, похоже, что прыгать в уходящий поезд сейчас – вариант не из лучших. Ну, а за тех, кто успел стать его пассажиром вовремя, можно только порадоваться.
Мнение власти
Заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Сергей Вифлянцев:
– Сейчас индивидуальному строительству жилья уделяется серьёзное внимание как ключевой точке роста строительной отрасли. Мы рассчитываем, что пример Ростовской области – использование эскроу-счетов в ИЖС – станет показательным не только для нашего региона, но и России в целом.
На 1 октября, по данным Центробанка, у нас открыто более 15,5 тыс. эскроу-счетов в сегменте многоквартирных домов. Учитывая, что с начала года на территории региона уже построено 1,4 млн м2 индивидуального жилья, в секторе ИЖС у этого механизма есть серьёзные перспективы.
Кстати
В ЦБ России подсчитали, что за последние полтора года жильё в стране подорожало сильнее, чем за предыдущие семь лет вместе взятые: с начала 2013 года по 2020 год стоимость квадратного метра жилья выросла на 33%, а с начала пандемии – на 39%.
Застройщик отсудил у администрации Ростова три тысячи рублей 
Роща под стройку. Власть и горожане разошлись в видении будущего Левбердона 
На донского бизнесмена завели дело из-за несчастного случая на стройке 
В Ростове-на-Дону открыли школу с кибер-ареной