Раненные дома. Почему в Ростове не умеют сохранять старинные особняки

Ростов занимает четвёртое место в России после Москвы, Санкт-Петербурга и Самары по количеству дореволюционных зданий.

Зачем его нужно сохранять и какими способами, rostov.aif.ru рассказала координатор общественного движения «МойФасад» Елена Чернышёва.

Примеры есть

– В российских регионах как минимум есть два успешных примера, на которые стоит обратить внимание. Первый – это программа «Дом за рубль» в Томске, вторая – программа льготного субсидирования восстановления объектов культурного наследия правительства Калининградской области.

Вообще сейчас Томск – лидер среди регионов по количеству восстановленных исторических зданий по льготной программе для местного бизнеса, власти говорят, что в ней участвуют 43 здания.

Опыт Томска интересен, во-первых прозрачностью условий, найти условия программы очень просто, достаточно ввести в поиск «дом за рубль Томск». Страница с подробным описанием программы и необходимыми контактами появляется сразу же вверху выдачи. Во-вторых – гибкая система льгот, когда инвестор берет под восстановление полуразрушенное здание, еще и со статусом объекта культурного наследия, на него обрушиваются серьезные финансовые обременения. Необходимо оплатить проект, экспертизу, дорогостоящую реставрацию, все это время нужно еще платить за сам объект по аукционной стоимости и платить за землю под ним. Льготная аренда вступает в силу только после полного восстановления объекта. При таких условиях, бизнесу, конечно, не интересно вкладываться. В Томске администрация проработала гибкую систему льгот, которая начинает действовать поэтапно. 

– Насколько это получается выгоднее?

– За землю в течение двух лет арендатор платит всего 0,001% от кадастровой стоимости аренды земельного участка. Вторую льготу арендатор получает после разработки и согласования проектной документации, стоимость аренды здания сокращается до 10%, а льгота по земле продлевается ещё на два года. Эта льгота действует два года. Третью льготу арендатор получает после выполнения ремонтных работ и сдачи объекта, льготы по земле продлеваются на весь оставшийся срок аренды (49 лет за вычетом времени восстановления здания), за аренду здания оплата – 1 рубль в год. Дополнительный бонус - отсутствие налоговых обременений, так как объект и земельный участок остаются в муниципальной собственности.

– В Ростове некоторое время назад говорилось о чём-то подобном. По факту так и «не взлетело»?

– Администрация Ростова ещё в 2021 году анонсировала запуск похожей программы «Рубль за квадратный метр», но по факту просто вышло короткое канцелярское постановление, которое, во-первых, довольно сложно найти на сайте администрации, во-вторых, гибкой системы льгот оно не предусматривает, да и непонятно, какие объекты участвуют в программе.

Пока об успешно сданных по ней в аренду объектах не слышно.

– Вы говорили о другом примере – Калининградской области. Как поступают там?

– В этом регионе действует программа «Финансирование проектов по вовлечению объектов культурного наследия в хозяйственный оборот». Владельцам объектов-памятников и инвесторам, желающим вложиться в их восстановление, предоставляют возможность получить льготный заём на срок до 15 лет под 0%. При условии реализации проекта в течение первых пяти лет предусмотрена возможность списания до 50% от суммы займа. Причём затраты не только на реставрацию, но и на разработку необходимой документации, что составляет ощутимую статью расходов при восстановлении объекта со статусом памятника.

Разработчики программы перед её запуском пообщались с предпринимателями и попробовали проанализировать их потребности. Сейчас в программе участвует больше 9 объектов – и это очень большие объекты: ­замки, пивоварня, здание окружной больницы, форт, мельница.

В историческом центре Ростова могут снести более 600 домов Подробнее

От истории – к турпривлекательности

– Для чего вообще нужно сохранять старые дома? 

– Историческая застройка – эксклюзивный ресурс, обладать которым повезло далеко не всем российским городам. Мало где историческая застройка сохранилась целыми кварталами, в Ростове это есть. Да, она требует внимания, но наши проблемы не уникальны, с ними опять же сталкиваются все города, где она есть. Губернатор Калининградской области, например, сделал ставку на сохранение исторического наследия и сейчас там лучший среди регионов фонд капитального ремонта и программы по вовлечению в восстановлению наследия для бизнеса. Причем ставка не только на восстановление исторических зданий, но и на повышение туристической привлекательности за счет появления новых достопримечательных локаций.

– Одни исторические дома признают памятниками архитектуры, а другие – нет. Как лучше сейчас для сохранения дома – попадать в этот список или нет?

– Сложный вопрос, статус памятника накладывает на собственников и арендаторов обязательства по сохранению здания. С другой стороны, такой статус спасает здание от сноса, даже если оно аварийное. Сейчас в Ростове нет программы по реконструкции аварийных исторических зданий и получается, что признание памятником – единственный шанс спасти здание. 

– Елена, а почему вы вообще решили заниматься сохранением зданий, их вида?

– У меня довольно долго было ощущение, что Ростов – не мой город, что я перееду, просто пока не решила куда. Однажды, после очередной зарубежной поездки, я начала планировать переезд и в процессе поняла, что переезжать на самом деле не хочу. Количество плюсов от жизни в Ростове оказалось для меня значительным. В этот момент я задумалась, что больше всего важно для меня в моем городе и что больше всего меня ранит, это архитектура. Я нашла активистов, у которых уже были определенные результаты в градозащитной деятельности и присоединилась к ним. Градозащита – это очень сложно, совсем не всё получается, но мы стараемся.

Продается старый центр города, требуются инвесторы Подробнее

ЖК наступают

– Что чаще вредит историческим зданиям в Ростове? Как этого можно избежать?

– Основная проблема – это вандальный ремонт. Нужны регламенты, которые защитили бы исторические здания, а также система мониторинга за их исполнением. Сейчас есть только отдельные ограничения по отделочным материалам, но чётких, обязательных рекомендаций по ремонту исторических зданий нет, а исполнение тех ограничений, которые существуют, фактически никто не контролирует.

– А жители центра понимают важность исторического центра, или ждут сноса, чтобы «переехать в Суворовский»?

– Всё больше людей, понимают преимущества центра и хотят купить квартиру в историческом здании. Но важно понимать: там будет не только красивый фасад, но и много бытовых проблем внутри – устаревшие коммуникации, текущая кровля, коммуналки, проблемы с фундаментом. Исторические здания должны, в первую очередь, быть комфортным жильём, а это задача программы капитального ремонта и городских властей. Возможно, прозвучит резко, но, с другой стороны, тем, кто хочет пере­ехать в новые ЖК и ждёт, пока дом снесут, ничего не мешает просто продать квартиру. По факту расселения жителям должны заплатить за их квартиру по рыночной стоимости, зачем ждать сноса? У многих собственников есть вера в то, что если дом признают аварийным, они получат фантастическую компенсацию, но в реальности это не так.

– Какие ценные здания в Ростове сегодня в наибольшей опасности? Как избежать их сноса?

– Назову несколько примеров. Очень тревожная ситуация с архитектурным памятником – доходным домом Кушнарева, это два дома-близнеца рядом с областной администрацией по адресу: ул. Социалистическая,114,116/22, пр. Соколова. На участке рядом строят большой жилой комплекс, непонятно, как это повлияет на сохранность памятника. Кроме этого, здания до сих пор имеют статус выявленного объекта культурного наследия, как и Семашко, 32. Это временный статус, здание еще можно лишить звания памятника и затем снести, чтобы например, разместить парковку для ЖК. Необходимо, чтобы в ближайшее время статус доходного дома Кушнарева был окончательно закреплен.

Крайне печальная ситуация с домом Рувинского на Шаумяна, 96. Уже несколько лет здание нуждается в усилении фундамента, но ничего не происходит. Недавно часть здания обвалилась, дом признали аварийным и активно расселяют.

На Шаумяна, 13 находится доходный дом Леванидова или Ростовская Пизанская башня. Он уже наклонился из-за строящегося рядом жилого комплекса. Ему также нужно усиление, власти обещали выделить деньги и провести необходимые работы, но прошло уже две года и ничего не изменилось.