Построить много - этого мало
«Возводить не менее одного квадратного метра жилья на одного гражданина РФ в год», - поставило когда-то задачу правительство страны.
Ростов-на-Дону задачу выполнил. За последние пять лет в городе построили рекордное количество жилой недвижимости - 5 млн 470 тыс. кв. м. Из них 1 млн 118 тыс. кв. м - в 2017 году: половина того, что возвели в области. ЮФО - единственный округ в России, который в 2017 году прирос в этом сегменте. В том числе и за счёт Ростовской области. Казалось бы, живи и радуйся! Но, оказывается, построить много - этого мало.
По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования, в 2017 г. в России выдано более одного млн кредитов на сумму около двух трлн рублей.
Это рекордные показатели за всю историю развития рынка ипотечного кредитования.
«У застройщиков есть что продавать. Нераспроданных остатков готового жилья на 1,5 года вперёд, - признаётся генеральный директор ГК «Жилстрой» Андрей Смехунов. - Но всё гораздо хуже: покупатели заканчиваются. У нас слишком бедные жители страны. Они не могут покупать один кв. м жилья на человека в год. И даже полметра».
Масла в огонь подлили законодатели: с 1 июля вступят в силу поправки к Федеральному закону №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» Требования к застройщикам ужесточат. Долевое строительство в течение трёх лет хотят отменить - перейдут на проектное финансирование.
Проще говоря, строители будут брать деньги на дом не у людей, а в банках. Они тоже будут отвечать за то, чтобы дом достроили, а обманутых дольщиков не было. Работать со строителями разрешат не всем банкам - только уполномоченным.
Обещать - не значит жениться
Нововведение вызвало шок у застройщиков. Девелоперы дружно заговорили о росте цен на жильё и потрясениях на рынке. Шутка ли: сегодня 80% жилой застройки финансируют дольщики. А банки, в отличие от простых покупателей, денег даром не дадут. Цена кредита складывается из стоимости денег (банки же их не печатают) и премии кредитной организации за риск. Строительная отрасль - одна из самых рискованных для кредитования. Значит, дёшево не будет.
«Уже сейчас, чтобы получить кредит, нужно пройти через ад», - говорит генеральный директор ООО фирма «Руслан» Адам Батажев. - А когда банки поймут, что риск недостроя частично перекладывается на них - тем более ужесточат условия. Вы представьте себе, что будет!»
Однако можно понять и правительство. В Ростовской области пикеты и митинги обманутых дольщиков проходят чуть ли не еженедельно. По официальным данным, в регионе до сих пор не сдано около 60 объектов долевого строительства, а число обманутых дольщиков составило 1621 человек. Более того, несколько дней назад появилась информация, что шестеро ростовских дольщиков из самого старого долгостроя (дом в переулке Малом, 16-18, на углу с Ворошиловским проспектом, заморожен с 1998 года) умерли, так и не дождавшись новоселья.
Понятно, что недобросовестные застройщики - это малая часть участников строительного рынка. Но из-за них приходится страдать всем, и нормальным строителям в том числе. И их рецепты выживания не могут радовать.
«Как выживать? Во-первых, хорошо считать. А во-вторых, уменьшать срок строительства. Делить всё на очереди, снижать этажность. В итоге, мы будем строить дерьмо, но зато быстро. Вот и все рецепты, - мрачно заключил Андрей Смехунов».
Успокаивают застройщики себя и тем, что российские законы не всегда выполнимы:
«Обещать - не значит жениться, - уверен Адам Батажев. - Инициатива прозвучала в период предвыборной кампании. Этот закон не будет работать по экономическим причинам. Под любые законы нужны деньги. У государства на это денег нет. И не будет в ближайшие 10-15 лет. Все банки у нас коммерческие - если им не выгодно, их никто не заставит в это вкладываться. Так что не надо бояться предвыборных лозунгов.
Замки на песке
Банкиры в оценках оптимистичнее. Уверяют, больно не будет - ставки по кредитам обещают подъёмные. Называют реальными даже 3-6%. Но строители в это не верят. Их прогнозы по ставкам - от 11% до 17%. Да и справятся ли банки? Ведь за три года объёмы проектного финансирования в стране должны вырасти в 10 раз. Это четыре трлн рублей.
«Какая-то «движуха» у банковского сообщества происходит, но, скорее всего, это замки на песке, - считает управляющий партнёр концерна «Единство» Игорь Далаксакуашвили. - При рентабельности бизнеса в 20%, могу я 17% отдавать банку? Это выгодно только когда в одном кармане пиджака у тебя банк, а в другом - строительная фирма. Большинство компаний просто уйдут в другие ниши. Когда на собственные деньги, без участия дольщиков, можно что-то быстро построить и продать. Например, коттеджи.
Так что, возможно, в ближайшее время нас ждёт бум малоэтажного строительства». Каменные джунгли или гетто массовой застройки уже и сегодня не всех привлекают. А о клочке земли с домиком на Дону мечтает каждый.
В итоге на рынке сложилась классическая ситуация жадности и страха. Есть большой пирог, и всем ужасно хочется от него побольше откусить. При этом никто не знает, что внутри пирога. Поэтому страшно.
«Все хотят, но никто не знает, как подступиться», - говорит управляющий ростовским филиалом банка «Российский капитал» Анна Штабнова.
Гуляем по буфету!
Все хотят заработать, но никто не желает урезать свои прибыли.
Банкиры считают, что 20% рентабельности для застройщика - роскошь. Значит, девелоперы могли бы подвинуться. У самих банков маржа всего 5-6%. Но и строители не лыком шиты: прекрасно знают, что банки сегодня буквально пухнут от денег. А если деньги лежат мёртвым грузом, банк долго не протянет. Общее у них одно - и те, и другие зарабатывают на клиенте.
Как бы не хотели строители и банкиры повесить затраты на дорогие кредиты на покупателя - не выйдет. На рынке правят бал не они. А их величества спрос и предложение. Спрос на недвижимость падает. Ведь три года подряд падают доходы населения. Жилья в Ростове-на-Дону и области настроили много. Но все стремятся получить побольше разрешений на строительство до 1 июля 2018 года. Значит, строить продолжат.
Конкуренция у застройщиков велика. За два года на рынок Ростова зашли 8-9 игроков: ставропольцы, краснодарцы, москвичи. И продолжают заходить. А ведь есть ещё рынок вторичного жилья: нужно будет конкурировать и с ним. Так что ближайшие год-два жильё вполне может подешеветь. И есть куда: в соседнем Краснодаре цены на недвижимость эконом-класса ниже, чем в Ростове. При таком же качестве проектов.
Дешевеет и будет дешеветь ипотека. Вслед за снижением ключевой ставки ЦБ.
«По нашим подсчётам, основные игроки, государственные банки, должны снизить ставку по ипотеке до 8% к 1 июля. Рынок к тому идёт, а мы на это ориентируемся», - признаётся Анна Штабнова.
Так что покупатель на рынке недвижимости сегодня и музыку заказывает, и по буфету гуляет. Но нужно помнить: так будет не всегда. Гулять можно год-два: торговаться, выбирать жильё не спеша. Нащупать ценовое дно и тогда покупать. Дно, говорят, уже где-то рядом. Если снизу не постучат. Или сверху не прилетит...
Мнение власти: где деньги?
Председатель комитета по строительству, ЖКХ, энергетике, транспорту и связи Законодательного Собрания Ростовской области Евгений Шепелев:
Пока мы не знаем, что в тексте закона. Его обязательно нам представят. И мы должны будем сказать своё мнение - нужен он или нет. И послать в Москву депешу. Которую, может быть, рассмотрят. А может, в урну выбросят. Принимают закон как бы в защиту обманутых дольщиков. Таких 1,5%. Их обманули не строители. А воры, которые должны сидеть в тюрьме.
Мы говорим об этом, куда только не пишем, но их не трогают. Один такой уехал в Испанию, купил там виллу, отправил семью. Живёт. А дом на ул. Зорге, 9 так и стоит брошенный. У нас что - власти нет? Вот мы строим. Давай-давай. Ещё! Только вопрос: а гроши где у народа? Надо же, чтобы жильё продавалось. Что-то, конечно, льготным категориям за счёт бюджета пойдёт. Но это крохи. А остальное кто купит? У семьи 20-30 тысяч рублей зарплата. Она возьмёт квартиру за три миллиона? Проблема».
Шествие обманутых дольщиков Ростова. Акция протеста в донской столице
Шествие обманутых дольщиков Ростова. Акция протеста в донской столице
Руководитель градостроительного комитета ТПП Ростовской области Геннадий Наумов.
«Беда не в том, что законы у нас строги. Беда в том, что они пишутся без всякого понимания экономических, финансовых и прочих механизмов. Подход примерно такой: вот там, у строителей, есть какая-то бесконечная маржа, за счёт которой можно делать любые глупости - юридические, технические и т.п. Мне кажется, это то, что сейчас и происходит».
Мнение эксперта: к бою готовы
Начальник управления розничного кредитования банка «Центр-инвест» Николай Парамонов:
«Мы не можем кредитовать застройщиков из-за ограничения в законе по капиталу.
Местные банки этот фильтр не пройдут. Мы с этим боремся, пишем письма, в том числе и через Ассоциацию банков. Но, думаю, что закон будет принят с тем ограничением, которое есть».
Вашего хутора нет на карте. Как стройка аэропорта повлияла на жизнь селян 
Детсад на 190 мест хотят построить в ростовском жилом районе «Платовский» 
Что за конфликт случился между фотографом и строителями в Ростове-на-Дону? 
Объем вводимого на Дону жилья вырос на 14,5% 
На строительство обхода города Аксая будет выделено более 77 миллиардов руб