В редакции еженедельника "Аргументы и факты на Дону" прошла встреча за "круглым столом" по проблемам ипотечного кредитования строительства жилья.
В разговоре приняли участие представители администрации области, руководители банков, страховых компаний и строительных организаций - люди, от которых зависит, как, где, когда и под какие проценты можно получить кредит на жильё.
Разговор начался с информации Игоря Далаксакуашвили, заместителя министра территориального развития архитектуры и градостроительства Ростовской области..
- На Дону ипотечное кредитование развивается успешно, - считает он. - Дело в том, что наша область была первым регионом в России (вместе с Башкирией), где стали выдаваться ипотечные кредиты. Это началось в 1998 году, когда мы самостоятельно разработали и внедрили модель ипотечного кредитования. Я говорю прежде всего о бюджетном кредитовании, так называемой социальной ипотеке, благодаря которой квартиры могут получить работники бюджетной сферы и молодые семьи.
Но у нас активно развивается не только социальная ипотека, - продолжает Игорь Далаксакуашвили. - Объёмы кредитований постоянно растут. К 1 сентября этого года жилищных кредитов выдано на 4 млрд рублей. Эта цифра ощутимо превышает сумму, выданную в прошлом году. По нашим прогнозам, будет выдано 6 тысяч кредитов. 1,5 тысячи из них предназначено для социально не защищённых граждан, следовательно, будут субсидироваться областной администрацией.
- Давайте попытаемся представить, кто сегодня (за исключением бюджетников и молодых семей) берёт ипотечные кредиты.
- Я с ипотекой и банками работаю давно, - говорит Галина Морозова, директор ростов.ского филиала ОСАО "Россия". - И могу сказать, что основной клиент - это семья, состоящая из двух, трёх человек. Средний возраст взрослых членов семьи 35 - 45 лет. Как правило весьма обеспеченные люди, большинство из них занимается строительным или торговым бизнесом. Они в состоянии взять кредит в 1,5 млн рублей. Поменьше клиентов среднего класса - так называемые белые воротнички, имеющие доход 28 тысяч рублей на семью. Есть также чиновники, впрочем, они проходят уже как работники бюджетной сферы.
Отмечу также, что это преимущественно жители Ростова. Область пока отстаёт по кредитованию.
В редакционной почте много вопросов от читателей, которые хотели бы взять ипотеку, но столкнулись с рядом проблем. Мы задали эти вопросы участникам "круглого стола".
Ипотека в вопросах и ответах
Я одна воспитываю ребёнка. Мой доход 15 тысяч рублей в месяц. Какие требования необходимо выполнить, чтобы получить кредит?
Е.А. П е т р о в а, Ростов
................................................................................................................................
- Оформить кредит такому заёмщику в принципе можно, - считает Елена Лобода, руководитель отдела кредитования консалтинговой компании "Кредитный консультант". - Но прежде она сама должна чётко решить для себя, в состоянии ли она будет вы.плачивать ежемесячный платёж, учитывая расходы на ребёнка, коммунальные платежи, которые, кстати, никто не отменял. Очень важно. на самом раннем этапе оценить свою платёжеспособность!
- Рассчитывать можно только на комнату в коммуналке, и то в Аксае или Таганроге, - уточняет Ольга Олянич, начальник отдела ипотечного кредитования АКБ "Международный банк реконструкции и развития". - При доходе в 15 тысяч рублей рассчитывать на ипотеку практически невозможно. Но в нашем. банке она сможет взять потребительский кредит.
* * *
У нас молодая семья из двух человек. Доход в месяц 30 тысяч рублей, а официальный - 13 тысяч. Прописка в городе есть только у одного. Сможем ли мы в данной ситуации надеяться на кредит?
Семья П е т р о в ы х, Азов
........................................................................................................
- Если у семьи доход действительно 30 тысяч рублей в месяц, то вступить в ипотеку вполне реально, - говорит Сергей Козенко, региональный директор инвестиционного банка "Кит финанс". - Но поскольку в этом случае банк принимает некоторые вещи на веру, этой семье придётся внести повышенный первоначальный взнос. Это делается для того, чтобы обеспечить финансовую безопасность как заёмщику, так и банку.
* * *
Если у заёмщика есть созаёмщик или поручитель, зачем страховать жизнь заёмщика?
Е.П. В е н г е р о в а,
Новочеркасск
....................................................................
- Это не требования страховых компаний, а требования банков, - говорит Дмитрий Дьяков, начальник Управления розничного кредитования ОАО "Банк Зенит". - И вполне справедливое требование. В случае, если с заёмщиком что-либо случается или с созаёмщиком, то это даст дополнительные гарантии по возвращению ссуды. На мой взгляд, банки делают совершенно правильно. Требования страхования жизни заёмщика уже неоднократно спасали семьи от выселения, разорения и т.п. Были случаи, когда человек умирал и его детей не выселяли из квартиры.. Страховая компания опла.чи.вала по кредиту. Это в интересах самого заёмщика.
* * *
Будущее без страха
Сегодня многие страховые компании предлагают на выгодных условиях заключить договор ипотечного страхования. Но как выбрать действительно надёжного страховщика?
Е. П о т а н и н а, Таганрог
...................................................................................................................................................
Отвечает Владислав Филиппович, зам. директора Ростовского филиала Росгосстраха:.
- К выбору страховой компании следует отнестись с максимальной ответственностью. Именно страхование снижает риски и банка, и заёмщика. Ведь в случае смерти заёмщика его супруг будет обязан продолжать вы.плату кредита, а в случае неплатёжеспособности послед.него на квартиру будет обращено взыскание. В этом не заинтересованы ни банк, ни заёмщик. Поэтому для клиента страхование не просто дополнительная трата, которую требует банк, а долговременная защита от непредвиденных ситуаций.
Компания "Росгосстрах" не так давно вышла на рынок ипотечного страхования, но благодаря доступным тарифам и высокому качеству обслуживания уже завоевала доверие многих клиентов. С начала 2007 года Ростов.ским филиалом Росгосстраха заключено 500 договоров ипотечного страхования.
Большинство банков требуют защиту по максимальной программе рисков, которая включает в себя страхование жизни и здоровья заёмщика, риск утраты или повреждения недвижимого имущества, а также риск утраты права собственности на недвижимое имущество.
При разработке тарифов специалисты Росгосстраха учли эти требования. Наша гибкая тарифная политика ориентирована на финансовые возможности каждого клиента. Общие затраты по страхованию составляют в среднем от 0,2 % до 1,5 % от размера кредита (остатка задолженности).
* * *
Два года назад мы взяли ипотечный кредит в одном банке на 15 лет под 18 % годовых. А поскольку сейчас ставки по ипотеке снижаются, хотим переоформить кредит в другом банке под более низкий процент. Что для этого нужно? Надо ли снова собирать документы, или достаточно предъявить договор с другим банком?
М а н а к о в ы, Аксай
......................................................................
- Это совершенно нормальная практика, - говорит Ольга Олянич. - Лю.ди хотят перекредитоваться. Для этого надо заново собрать весь пакет документов, получить кредит в другом банке. И закрыть договор с преж.ним банком. В процессе оформления потребуется целый ряд справок, но всё это можно решить.
- Я хочу обратить внимание на ипотечные программы "Банка Москвы" тех читателей, которые только собираются приобрести квартиру с привлечением кредитных средств банка, - говорит Юлия Соколова, начальник сектора ипотечного кредитования отдела роз.ничного бизнеса Ростовского филиала ОАО "Банк Москвы". - В мае т.г. ОАО "Банк Москвы" начал реализацию программы ипотечного кредитования в швейцарских франках под самые низкие на сегодняшний день процентные ставки на рынке ипотечного кредитования, что сделало ипотеку по-настоящему доступной для широких слоёв населения. При оформлении ипотечного кредита на сумму 95 тысяч швейцарских франков (что эквивалентно порядку двух миллионов рублей) с первоначальным взносом от 20% сроком на 25 лет, ежемесячный платёж по кредиту составит 696 франков (около 15 000 рублей). Для сравнения при прочих равных условиях по ипотечному кредиту, полученному в рублях по программе с первоначальным взносом, ежемесячный платёж составит 22 400 рублей. Таким образом, экономия для за.ёмщика очевидна и ощутима.
Сегодня Ростовский филиал ОАО "Банк Москвы" предлагает своим клиентам широкий спектр ипотечных кредитных продуктов, предоставляя долгосрочные кредиты для приобретения готового жилья под залог приобретаемого объекта недвижимости, кредиты на приобретение недвижимости под залог имеющейся квартиры, на индивидуальное строительство под залог земельного участка, а также готов рефинансировать ранее полученные ипотечные кредиты в других банках на более выгодных для заёмщиков условиях. Необходимо отметить, что новые условия кредитования в швейцарских франках распространяются на все действующие ипотечные продукты банка.
* * *
Реклама пестрит заголовками: "Ипотечный кредит за 24 часа", "Ипотечный кредит всего за 6 часов", "Ипотека 4% в год без справок и поручителей", "Ипотека с отсрочкой первого взноса". Хочется получить квартиру быстро и выгодно. Но как не попасть в финансовую ловушку? Чего опасаться?
А. Х а р а г а з я н,
Ростов
........................................................................
- "Ипотека за 24 часа" - это всего лишь красивая реклама, - говорит Сергей Козенко. - И опасаться надо именно такой рекламы. Реально для оформления кредита потребуется минимум две недели. Это минимум! За 24 часа только будет рассмотрено заявление заёмщика на получение кредита. Да и куда спешить? Человек покупает квартиру на всю жизнь за огромные деньги. Разве 24 часа сыграют роль?
что делать, если заёмщик хочет вступить
в ипотеку, но сомневается
в своих возможностях?
- Ему непременно поможет банк, - говорит Ольга Олянич. - Задача банка - проверить, сможет ли клиент оплатить ипотеку. На проверку заявления уходит несколько дней.
- Задачу такой проверки ставят перед собой и консалтинговые компании, - подчёркивает Елена Лобода. - Мы стараемся проводить первоначальный андеррайтинг клиента. Это в некоторой степени облегчает работу банка. С консультантами по кредитам человек как раз-таки может осознать, действительно ли ипотека окажется для него хорошим вложением денег, либо станет кабалой.
* * *
что делать, если... заёмщик
не успел внести деньги до срока. Что ему грозит?
- Если просрочка составляет 2 дня, то в рамках действующего законодательства клиент должен за.платить штраф, - говорит Сергей Козенко. - Однако в нашем банке и во многих других есть такое понятие, как "техническая просрочка". Если заёмщик задержал платёж до 5 календарных дней и это произошло по не зависящим от него обстоятельствам, то банк не требует в таком случае от клиента досрочного погашения кредита. Но неустойку в виде пени клиенту заплатить придётся.
* * *
Какая процентная ставка по кредиту
сегодня наиболее приемлема?
Отвечает начальник Департамента розничного бизнеса ОАО "Банк Зенит" Алексей Розо.рЁнов:
- Рынок сейчас насыщен предложениями, в целом, среднерыночные процентные ставки являются приемлемыми для заёмщиков. Каждый банк - участник рынка выстраивает свой перечень продуктов и услуг и разрабатывает кредитную и тарифную политику. Соответственно, процентные ставки каждый банк определяет с учётом цен на привлекаемые денежные ресурсы, с учётом ликвидности залогового обеспечения и в зависимости от степени агрессивности кредитной политики.
Если смотреть более детально, то диапазон приемлемых ставок зависит от валюты и программы кредитования. Так, по первичному рынку жилья приемлемая процентная ставка в рублях - 12-14 % годовых. Примерно такие же ставки на рынке загородной недвижимости. На рынке вторичного жилья эти ставки ниже - 9,5-10,5 % годовых в долл. США и 11-14% годовых в рублях. В Ростовском филиале "Банка Зенит" ставки на вторичном рынке жилья по кредитам в рублях составляют от 11,5% годовых, а приобретение загородного дома и земельного участка - от 12,5% годовых.
* * *
Что посоветуют опытные страховщики потенциальным заёмщикам?
- Если у продавца квартиры возраст пенсионный, необходимо застраховать и его, - говорит Лариса Лыбова, руководитель группы по развитию ипотечного страхования OOO "Группа Ренессанс Страхование". - Мы просим, чтобы продавец предоставил справки из нарко- и психдиспансера. Это обезопасит его от тех случаев, когда квартира может быть продана или перейдёт по наследству другим владельцам. Это обеспечивает чистоту сделки.
1. Трезво оцените свою платёжеспособность, чтобы не попасть впросак.
2. Не спеша ищите (лучше со специалистом) самые приемлемые для вас условия.
3. Не жадничайте, жильё страхуйте по полной программе. В противном случае страховщики выплатят лишь ту сумму, на которую вы его за.страховали.
4. Помните, что сразу и быс.тро бывает только в сказках.
Мало того, если заёмщик берёт ипотечный кредит под залог уже имеющейся квартиры, он как правило страхует квартиру на 10%. Надо посоветовать, чтобы квартиру страховали на оценочную стоимость.Получается немного дороже, но именно этот вариант поможет получить за.страхо.ванному реальные денежные средства.
Смотрите также:
- Советы специалиста. Как сэкономить на ипотеке →
- Квартирный вопрос - ипотечный ответ →
- Как не "обжечься" ипотекой →