Пустые метры. Почему в Ростове всё больше нераспроданных квартир?

Сдать — не продать

С жилищным строительством на Дону, согласно отчётам и статистике, всё обстоит вроде бы хорошо. Темпы растут год от года. Ростовская область устойчиво входит в число одиннадцати регионов, чей вклад в строительство жилья за период с 2020 по 2024 год превысил 10 млн квадратных метров, что отметил на Президиуме правительственной комиссии по региональному развитию вице-премьер Марат Хуснуллин.

Но если вернуться к реальной жизни, ситуация уже не столь оптимистична. Во-первых, стоимость. По данным открытых источников, средняя цена на новые квартиры в Ростове-на-Дону выросла с 48 тыс. 954 рублей за квадратный метр в 2017 до 127 тыс. 500 рублей в 2025. Неудивительно, что количество нераспроданных квартир также демонстрирует тенденцию к росту. Так, согласно открытой информации, в марте 2024 года доля нераспроданных возводимых жилых помещений составляла 55%. В 2025 году этот показатель составил уже 67%.

Ещё печальнее обстоит дело с социальной инфраструктурой не только вокруг точечных «человейников», но и в некоторых, казалось бы, комплексно развиваемых территориях. В том же микрорайоне Суворовском на 70 тыс. жителей до недавнего времени работала только одна школа. Новая на 1200 мест примет учеников только в сентябре.

– Если говорить о комплексном развитии свободных территорий за счёт строительства огромных микрорайонов, на мой взгляд, особых перспектив нет. В нормальной ситуации такие микрорайоны строятся не с целью возвести, чтобы было. Они имеют смысл либо для переезда большого количества жителей из других регионов. Либо под развитие промышленного кластера, предполагающего новые крупные производственные площадки, создающие большое количество рабочих мест. Когда работает ипотека под низкую процентную ставку, люди могут приобретать квартиры в качестве инвестиционной составляющей и возможности застраховать финансы от инфляционных рисков. При текущей процентной ставке об инвестиционной привлекательности можно забыть. В качестве зоны притяжения для тех же северян мы заметно проигрываем, например, Краснодару, который и мягче по климату, и значительно ближе к побережью. Как ростовчанин, который всегда работал в этом городе, более важным и перспективным направлением считаю аккуратную, с учётом и су­ще­ству­ющих памятников, и всей самобытной истории, комплексную реконструкцию цент­ральной части города. Город надо не столько застраивать, сколько приводить в порядок. Для этого су­ще­ству­ют дизайн-код и архитектурные решения. А также есть положительные примеры – улица Пушкинская, создание ту­рис­ти­чес­кой зоны на Соборном – которые показывают, как это может быть сделано.

Порядок из хаоса

Стремление главы региона навести порядок вполне закономерно. Речь идёт о новых принципах градостроительной политики, с которыми Юрий Слюсарь познакомил застройщиков на апрельском отраслевом строительном форуме «Ступени.Рост».

Предполагается, что отныне строительство будет вестись только на основе принципа комплексного развития территорий. То есть рядом с домами обязательно должна быть транспортная, инженерная и социальная инфраструктура. Одним из требований станет соответствие новых проектов внешнему виду окружающей застройки. Су­ще­ству­ющие примеры, по словам врио губернатора, далеко не всегда соответствуют таким требованиям.

«Поэтому мы создаём Совет по градостроительству. Я его возглавлю. Он будет рассматривать соответствие предлагаемых градостроительных планов и проектов исторически сложившемуся облику Ростовской агломерации», — пояснил глава региона.

Кроме того, власть ожидает, что желающие работать на Дону сторонние застройщики согласятся с условием регистрации и уплаты налогов в регионе присутствия.

– Правительство Ростовской области намерено оказывать приоритетную поддержку организациям, зарегистрированным и осуществляющим свою деятельность на территории региона. Данная мера направлена на стимулирование развития местной экономики, создание новых рабочих мест и увеличение налоговых поступлений в областной бюджет. Предоставление государственных услуг осуществляется в соответствии с действующим законодательством.

Считать будем после

Инициативы областной власти, направленные на упорядочивание строительной отрасли в регионе, можно только приветствовать. Тем более что все они конструктивны и вполне реализуемы. Что из этого выйдет, покажет время. Особенно в том, что касается локализации на территории области. По мнению ряда экспертов, едва ли кто из исконно местных застройщиков способен потянуть комплексное развитие территории на 300 и более тыс. квадратных метров.

Кроме того, нет достаточного покупательского спроса и слишком велики риски. В отличие от продуктов питания, квартиры не заморозишь. С момента сдачи дом необходимо эксплуатировать. Пустующие дома — и такой печальный пример был всё в том же Суворовском — это не только потерянные деньги, но и источник повышенной опасности.

Остаётся оказание приоритетной поддержки тем из застройщиков, кто согласится на локализацию. Очень хочется, чтобы эта мера сработала.