Бесконечно покупать не будут. Почему в Ростове падают цены на жилье

Какие бы потрясения не происходили в мире, люди покупают жильё. Одним нужно расширяться по мере роста семьи, для других это возможность переехать в другой город или район. Третьи приобретают квадратные метры ради потенциальной прибыли либо от последующей сдачи в аренду, либо от перепродажи.

Как меняется спрос покупателей на рынке недвижимости Ростова и будут ли дальше расти цены на квартиры, выяснил корреспондент rostov.aif.ru.

На «топливе» ипотеки

По данным директора агентства недвижимости INSULA Максима Кошевого, в 2022 году цены на жильё в Ростове снижались.

«Самое резкое падение было зафиксировано в конце сентября в связи с объявлением частичной мобилизации, когда на рынок вышел большой объём квартир с хорошим дисконтом от людей, которые в срочном порядке покидали страну. В начале декабря на рынке было небольшое оживление, связанное с закрытием программы господдержки, но президент сообщил о её продлении, не дав застройщикам сильно спекулировать на этой теме», – отметил Максим Кошевой.

По словам консультанта по продажам в девелопменте Александра Жилина, серьёзный рост цен на недвижимость был во время пандемии коронавирусной инфекции. Однако продажи жилья сохранились.

«Одна из основных причин роста цен в прошлые годы – ипотека, – отмечает он. – Но и этот механизм трансформировался в последние годы. Теперь люди могут купить недвижимость вообще без первоначального взноса. Сейчас существуют различные меры поддержки – от материнского капитала до военной ипотеки. Однако есть ощущение, что такие программы начинают себя исчерпывать, потому что люди не могут бесконечно покупать недвижимость».

Максим Кошевой рассказал об интересной тенденции на рынке: поскольку дольщик может по договору уступки права требования продать квартиру в будущем доме другому лицу, на рынок вышли те, кто покупал квартиры на этапе котлована.

«Сегодня разница между стоимостью квартир у застройщиков и дольщиков в одних и тех же комплексах составляет около миллиона. То есть заёмщику с обычной ипотечной ставкой 11–12% купить квартиру у дольщика выгоднее, чем у застройщика с льготной ставкой. И мы видим, что продление программы льготной ипотеки не стимулировало спрос на недвижимость», – отмечает эксперт.

Что с ценами?

Вечный краеугольный вопрос в моменты перемен – будут ли расти цены дальше. Максим Кошевой уверен, что резкого падения «квадрата» не будет, он предсказывает плавное снижение в течение года.

«Думаю, что 2023 год пройдёт в среднем нормально. Собственникам, которые хотят продать недвижимость, я бы посоветовал продавать сейчас, покупателям же немного подождать. Весной-летом 2023 года жильё они смогут купить выгоднее», – отметил он.

Александр Жилин считает, что если роста цен не будет, то это изменит существующую модель рынка недвижимости.

«В этом случае покупатель начинает думать и выбирать, – считает Жилин. – Это породит конкуренцию. Сейчас есть застройщики, которые стремятся построить максимальное количество квадратных метров с минимальными затратами на социальную инфраструктуру и парковки. Это порождает «человейники». На растущем рынке продавалось и такое. Покупатели не обращали внимание ни на локацию, ни на продукт, ни на текущие цены, потому что знали, что завтра будет дороже».

По его словам, на растущем рынке спрос на новое жильё провоцируют также инвесторы, раскупающие квартиры ради перепродажи. Если цена перестаёт расти, инвесторы переключаются на проекты, у которых есть улучшенные пользовательские характеристики. Эксперт уверен, продукты будут становиться лучше, а покупатель – более разборчивым.

«В разных районах цены падают разными темпами. В центре города мы видим более резкое снижение, чем, например, в спальных районах типа Суворовского», – утверждает Максим Кошевой.

«Рынок будет расслаиваться. Сейчас некоторые объекты продают и по 300 тыс. руб. за метр, а есть и по 150–170 тыс. руб. за метр. Поэтому нужно думать не о средней цене, а выбирать более ликвидные объекты», – подчеркнул Александр Жилин.

Комментарий

Глава администрации Ростова-на-Дону Алексей Логвиненко:

– Застройщики не будут строить, если квартиры не будут покупать. Но сегодня спрос есть, в том числе на небольшую площадь. Нераскупленными остаются около 10% квартир. Мы проводили анализ, выяснилось, что большинство из них были распроданы ещё на этапе котлована.