aif.ru counter
28.11.2007 00:00
13

Жильё и жульё

Еженедельник "Аргументы и Факты" № 48. aif 28/11/2007

В первом полугодии текущего года в судах одного лишь Ростова слушалось 145 гражданских дел, связанных со спорами в ходе купли-продажи жилья и с претензиями дольщиков.

Да прибавьте сюда ещё 11 уголовных дел, в которых речь шла непосредственно о мошенничестве при продаже квартир и домов... В целом же по области число тяжб, касающихся купли-продажи жилья, резко увеличилось: за полгода в судах слушалось уже ВДВОЕ больше дел, чем за весь прошлый год!

Как, обзаводясь заветной жилплощадью, не попасться на удочку жуликов? Да и вообще какие нюансы нелишне знать, покупая квартиру или дом? Проконсультировать читателей "АиФ на Дону" мы попросили риэлтора одного из агентств недвижимости Ростова Татьяну КОРАСТЫЛЁВУ, имеющую большой стаж работы.

Перепланировка "съест" 20 - 25 тыс. руб.

Начнём с подбора жилья. На этом этапе, как считает Т. Корастылёва, важно приглядеться к двум вещам: а) нет ли в доме, где вы присмотрели квартиру, трещин и б) нет ли в самой квартире незаконной перепланировки.

- Давайте смотреть правде в глаза: квартиру в старом треснутом доме вам впо.следствии, если возникнет необходимость, будет трудно продать, - говорит Корастылёва.

А вот сюрпризами с перепланировкой чреваты, наоборот, новостройки.

- В прежние - 70-90-е годы большинство строящихся домов были типовыми. И, собственно, существовали лишь три модификации 3-комнатных квартир, несколько видов "двушек". Поэтому, если в квартире что-то переделано, это сразу бросалось в глаза, - поясняет Т. Корастылёва. - Сейчас же масса стройорганизаций возводят свои дома по индивидуальным проектам, и не всегда замечаешь, что что-то изменено...

Однако заметить и разобраться в этом стоит! Ведь если нечистоплотные продавцы не оформили должным образом документы на перепланировку, в будущем исправлять это упущение предстоит вам - за ваш собственный счёт. Притом стоит сие "удовольствие" (составление проекта и т.д.), минимум, 20-25 тысяч рублей... Если же перепланировка ещё и незаконна (разрушены несущие конструкции, изменено местоположение водопроводных или канализационных труб, фасадная стена снесена, и за счёт этого балкон объединён с комнатой или кухней, на балкон вынесены элементы центрального отопления и т.д.), вам из собственных средств придётся и вовсе... восстанавливать квартиру до её первоначального состояния.

Риэлторы не панацея

"Покупать жильё самостоятельно, не прибегая к помощи риэлторской компании, я не советую никому", - говорит Татьяна Корастылёва.

Но и предупреждает: уповать на риэлторов целиком и полностью тоже неправильно..

- Для начала я рекомендую внимательно прочитать договор, который вы подписываете с риэлторской фирмой, - поясняет наш эксперт. - Ведь в договорах большей части имеющихся на Дону агентств значится, что они всего лишь "оказывают информационные услуги". То есть в случае "прокола" никакой юридической и тем паче финансовой ответственности перед вами не несут!

Впрочем, и максимально порядочные риэлторские компании, прописывающие в договорах то, что они "гарантируют юридическую чистоту сделки", тоже не могут быть абсолютной панацеей.

...Примером тому случай, приключившийся в Ростове пару лет назад. Одно очень авторитетное агентство помогало женщине приобрести квартиру. Были проверены все документы, кроме нюанса, выявить который агентство не в силах (ибо не является правоохранительным органом). Паспорт продавца оказался поддельным... В результате спустя какое-то время к счастливой покупательнице нагрянул истинный хозяин жилья и заявил: дескать, а ты кто такая?! Спасло же её то, что обнаружился факт сговора между истинным и лжевладельцем квартиры. Мошенники намеревались поделить барыши, а покупательницу выставить на улицу... Суд признал её собственницей квартиры, а аферисты получили тюремный срок.

Как дольщику наказать строителей рублём?

Количество судебных тяжб, касающихся конфликтов дольщиков со стройорганизациями, тоже растёт.

И едва ли не самая распространённая претензия людей - существенное затягивание строительства: дом сдаётся на год - полтора, а то и на два позже заявлявшегося срока!.

- Надо понимать, что главный защитник в этом отношении - Федеральный закон N214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", вступивший в силу с апреля 2005 года, - поясняет Корастылёва. - Он предусматривает выплату немалой неустойки ЗА КАЖДЫЙ ЛИШНИЙ ДЕНЬ стройки.

Но есть два "но": часть людей вступили в долевое строительство до апреля 2005 года и есть масса тех, чьи договора (хотя закон на тот момент уже действовал) не оформлены в соответствии с ним. И в этих случаях наказать горе-строителей куда сложнее, иллюстрацией чему служит недавняя судебная тяжба..

...Ростовчане - супруги С., вложили деньги в два 1-комнатных стройварианта для своих детей. Однако строители с ходу стали грубо нарушать сроки: уже должны были возводиться стены, а те только с горем пополам закладывали фундамент. Супруги дважды попросили у строительного концерна объяснений, потом потребовали снизить цену жилья. На их письма в концерне наплевали, и люди подали в суд, требуя вернуть внесённые ими деньги - по 712 тыс. руб. за каждую квартиру, проценты - по 284 тыс. руб. за квартиру, неустойку в размере полной стоимости обеих квартир и компенсацию морального вреда. Мы пока не называем концерн по одной причине: дело находится на дополнительном рассмотрении, и мы будем следить за развитием событий. Областной же суд (рассмотревший этот иск в октябре) согласился с тем, что людям надо вернуть деньги, уплатить проценты, компенсировать моральный вред. И лишь на неустойку они, по всей видимости, претендовать не смогут, так как договора изначально были заключены НЕЗАКОННО...

Кстати. Как понять, за.ключён ли ваш договор в соответствии с ФЗ N214 и, соответственно, сможете ли вы полноценно отстоять свои права? Итак, ФЗ N214 требует:

l чтобы договор о долевом участии был зарегистрирован в органе юстиции, и тем самым установлено право собственности дольщика на строящуюся квартиру

l чтобы застройщик имел разрешение на строительство

l чтобы застройщик ещё до заключения договоров с людьми опубликовал проектную документацию на строящийся объект в СМИ/Интернете

Если доверенность "с душком"...

Ситуация, когда надо проявить максимальную бдительность: если продавец не собственник квартиры, а продаёт её по доверенности.

- Разумеется, это не означает, что за каждой подобной сделкой надо видеть аферу, - подчёркивает наш эксперт. - И тем не менее для начала внимательно прочтите, на что именно выписана доверенность. Дело в том, что есть несколько её разновидностей. Она, к примеру, может давать предъявителю право на оформление продажных документов, на продажу, но... не на получение денег! Бывали случаи, когда покупатель, не вчитавшись в доверенность, отдавал деньги, а взявший их исчезал... Впоследствии появлялся владелец квартиры, который заявлял: а я не давал такому-то право на взятие денег за продажу моей квартиры! И опротестовывал сделку..

В агентстве же, где я работала, был такой инцидент, продолжает Т. Корастылёва. Мужчина по доверенности продавал мамину квартиру. Мол, маме 90 лет, она прикована к постели. Хорошо, что риэлторы дотошно подошли к делу... Выяснилось, что мать этого человека месяц назад умерла, а он воспользовался тем, что срок действия доверенности ещё не вышел...

Чем чревата такая ситуация? а) Сын-мошенник мог попросту, взяв задаток, "смыться". б) Есть ещё более хитроумная схема.

- Мошенник доводит сделку до конца, продаёт квартиру. А вскоре, мотивируя тем, что доверенность была недействительной (его мать на тот момент была мертва), всё аннулирует, возвращает вам деньги. Вы спрашиваете, в чём его выгода? Она есть, если он прибег к имеющему место правонарушению. Если цена квартиры больше миллиона рублей и человек владеет ею менее трёх лет, он при продаже обязан заплатить налог в размере 13% от суммы, превышающей миллион. Грубо говоря, квартира стоит 3 миллиона - плати 260 тысяч рублей. Вот он и договаривается с покупателем (может даже дать за это скидку), что в документах они проставят сумму в миллион рублей. А остальное покупатель отдаст "в конверте". Если сделка аннулируется, угадайте, сколько денег вам обязаны вернуть? Разумеется, только то, что зафиксировано официально.

Думай, прежде чем отдать

Решающий момент в деле покупки жилья - вручение задатка.

- Не отдавайте задаток, пока не увидите "поквартирную карточку", в которой значатся все зарегистрированные в этой квартире лица, - предупреждает Корастылёва.. - Второй важный нюанс: задаток можно отдавать только в присутствии ВСЕХ собственников квартиры. Они все должны расписаться в предварительном договоре продажи и дать расписку в получении задатка.

Смотрите также:

Также вам может быть интересно

Топ 5 читаемых