Что происходит с рынком недвижимости: надо покупать или продавать жильё? Почему пустеют офисные помещения на центральных улицах? Почём нынче ипотека, и кто имеет право на меры господдержки?
В редакции «АиФ на Дону» собрались эксперты и ответили на все эти вопросы.
Конкуренция не страшит
Многочисленные офисы и помещения сдаются в аренду и продаются, причём даже на центральной улице Ростова – Большой Садовой. Понятно, что экономический климат поменялся.
По мнению руководителя компании «Контора доходной недвижимости» Евгения Паршина, одним из новых и востребованных форматов офисов стал коворкинг. Площадка для встреч с клиентами, где можно арендовать место. У нас в городе таких пять, в том числе и в здании табачной фабрики. Крупные же компании стараются уйти в бизнес-центры, чтобы избежать мелких бытовых вопросов коммунального характера. Перестали пользоваться спросом офисные помещения на первых этажах, в основном там размещаются небольшие магазинчики. Но только на первой линии, с выходом на улицы с большой проходимостью. Если говорить о купле – продаже офисов, то, учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, покупают помещения уже с арендаторами, особенно охотно те, в которых сидят представители федеральных сетевых компаний с долгосрочными договорами аренды. Таким образом, покупатель пытается защитить свои инвестиции, вложился и сразу получаешь доход.
«Раньше на Б. Садовой каждый предприниматель хотел открыть магазин. Причём требовали, чтобы рядом не было конкурентов. Теперь все перешли в торговый центр, там большие площади, удобные парковки. Меняется и маркетинговый подход: если раньше, например, аптека давала нам заявку на аренду, то выставлялось условие: не менее 500 метров до другой аптеки. Сейчас они могут располагаться «в ёлочку»: 4–5 аптек в одном доме. Теперь, заходя на рынок, фармацевты говорят: «Дайте нам прибитое место, мы сядем на чужой поток, соберём клиентов конкурентов путём жёсткого демпинга цен». Ещё одно направление – купить дёшево, поскольку количество обанкротившихся предприятий увеличивается. Клиенты с удовольствием покупает сейчас такое обесцененное, ждут пару лет, когда цена объекта вырастет», – рассказывает Евгений Паршин.
А вот некоторые вновь построенные объекты стоят пустыми из-за просчётов строителей (например, нет зоны разгрузки или парковки) и из-за того, что спрос на ростовском рынке недвижимости на такие объекты ниже, чем предложение.
Ремонт не осилят?
А как обстоят дела с продажей и покупкой жилья? Несмотря на многочисленные новостройки и мощную рекламу, рынок вторичного жилья всё также востребован. Его огромный плюс – покупай, и сразу же заходи и живи в квартире, или сдавай в аренду. И по факту вторичное жильё получается дешевле. Часто люди покупают в ипотеку квартиру, но вынуждены брать дополнительные кредиты на ремонт. Потом весьма сложно платить по всем обязательствам.
«Новостроек много, рынок «перегрет». Самый лучший, на мой взгляд, выход – строить и сдавать жильё с ремонтом под ключ. Цены на жильё постепенно движутся вверх, эта тенденция не только в нашем регионе. Думать, что жильё будет ещё дешевле, чем сейчас – не стоит», – говорит управляющий партнёр компании «Парус» Михаил Денисов.
По его словам, главная тенденция – переселение за город. Люди (возраст 30–45 лет) хотят приобрести дом и немного земли. Но с коттеджными посёлками непростая ситуация в части кредитования покупки: банки дают ипотеку неохотно. Не востребованы больше особняки, популярен формат – квартира на земле. Самая ходовая площадь 70–110 метров, три спальни, один этаж, коммуникации заведены в дом, чистовая отделка и нормальная общественная зона: мини-парк и детская и спортивная площадки.
Почему же банки неохотно кредитуют такие покупки?
«Спрос на такие дома есть, но если квартира считается ликвидным жильём, то частное домовладение тяжелее потом продать. Но мы кредитуем покупку дома и земельного участка, на сегодняшний день в Газпромбанке процентная ставка 7,7 %, при взносе 30 % от стоимости, - комментирует начальник Сектора партнерских продаж Ростовской дирекции по развитию бизнеса Южного филиала Газпромбанка Константин Фокеев. Вообще же в сфере ипотеки произошли существенные изменения: раздвинулись рамки возрастного ценза: от 20 до 70 лет. В апреле прошлого года внесли изменения в программу поддержки семей с двумя и более детьми, для них теперь фиксированная процентная ставка на весь срок кредитования, от года до 30 лет».
Кстати, исполнительный директор Ростовской дирекции по развитию бизнеса Южного филиала Газпромбанка Эдуард Авакян призывает не бояться ипотеки: «Если у взявшего кредит клиента возникают проблемы, например, он лишается работы или долгое время проводит на больничном, то мы настаиваем на том, чтобы к нам приходили и рассказывали об этом. Иначе, набегают штрафы и пени, дело передаётся в суд. А ведь всего этого можно избежать.
Политика банка такова: в течение шести месяцев (время просрочки) ведём работу с клиентом. На этапе до 30 дней – напоминания о погашении задолженности. До 60 –ти дней уточняем причину возникновения задолженности, предлагаем реструктуризацию. Существуети так называемые ипотечные каникулы от 1 до 3 месяцев. Клиент на этот срок освобождается от ежемесячных платежей, чтобы решить свои финансовые трудности. Однако нужно предоставить документ, подтверждающий наличие той проблемы, о которой говорит клиент. Важно, что кредитная организация ищет пути ее решения вместе с клиентом, и, как правило, идет навстречу добросовестным заёмщикам».
Как поможет государство?
Директор ГБУ «Агентство жилищных программ» Мария Гаврикова отмечает, что сегодня государство уделяет большое внимание поддержке граждан при улучшении жилищных условий, обеспечивая доступность ипотечных кредитов.
На территории Ростовской области реализуются как федеральные меры, так и региональные.
Так в рамках федеральной программы «Семейная ипотека» семьи с двумя и более детьми могут получить ипотечные кредиты под ставку не более 6 %. Также многодетные семьи, у которых родился третий или последующий ребёнок, вправе претендовать на погашение ипотечного кредита за счёт государства в размере до 450 тыс. рублей.
В 2020 году стартует новая федеральная программа «Ипотека на селе», гражданам будут предоставляться ипотечные кредиты под ставку не более 3 % годовых на приобретение или строительство жилья в сельских территориях. В ближайшее время банки начнут выдавать первые кредиты по сельской ипотеке.
Одновременно агентство реализует областные меры господдержки при приобретении жилья с помощью ипотечных кредитов. Основным мероприятием является субсидирование процентных ставок по жилищным кредитам в размере 9–10 % годовых. Мера действует в отношении молодых и многодетных семей, работников бюджетной сферы областного и муниципального подчинения, ветеранов боевых действий, молодых учёных.
С 2019 года начала действовать программа «Дисконт», которая позволяет снизить ставку по кредиту на весь срок кредитования (от 5,7 %) для граждан вне зависимости от социального и семейного статуса. Очерёдность по этому мероприятию минимальная, гражданин, подав документы, уже в течение трёх месяцев получает сертификат.
Главное понимать, что поскольку господдержка предоставляется при условии оформления ипотеки, то гражданин должен соответствовать стандартным требованиям – внесение первоначального взноса, уровень платежеспособности, положительная кредитная история.
В целом, ориентир господдержки – это первичный рынок, но необязательно приобретать жильё на стадии строительства, это может быть готовое жильё от застройщика.
Все меры достаточно востребованы среди граждан, так, по мероприятиям, оказываемым агентством, улучшили жилищные условия уже более 15 000 граждан.
Мнение юриста
Руководитель юридического агентства «Империал» Инна Чемеркина
С 1 января налог на жильё существенно вырос. С 2020 года расчёт уже не будет проводиться по инвентаризационной стоимости, как это делалось раньше. Теперь налог будут рассчитывать лишь по кадастровой стоимости. В связи с этим сумма значительно увеличится. Раньше бюро технической инвентаризации или проектно-инвентаризационное делало оценку объектов на основании себестоимости материалов, из которых те построены, учитывался их износ. Оценка жилья была в десять раз ниже рыночной цены.
При кадастровой оценке кадастровой стоимости учитывается масса нюансов: этажность здания, удобство, выгодность местоположения, категория объекта, срок эксплуатации, инфраструктура, наличие охраны и парковочных мест. Поэтому кадастровая стоимость выше и ближе к рыночной стоимость жилья! Соответственно, и налог на недвижимость при таком расчёте будет гораздо выше!
Но есть и хорошие новости: с 1 января 2020 года начал действовать закон о компенсации в случае утраты права собственности на жилье. Он станет настоящей палочкой-выручалочкой в ситуации, когда приобретённое жильё заставляли возвратить, признав сделку недействительной. Покупатель теперь сможет получить денежную компенсацию со стороны государства (в случае, когда на протяжении шести месяцев он не смог вернуть свои денежные средства по исполнительному документу).