В пресс-центре «АиФ-Ростов» 28 апреля 2026 года прошла встреча экспертов за круглым столом на тему: «Рынок новостроек Ростовской области в 2026 году. Взлёт или падение в новых реалиях?» В дискуссии приняли участие девелоперы, агентств недвижимости и СМИ.
Участники мероприятия обсудили тенденции рынка недвижимости не только в Ростове и Ростовской области, но и в целом в России. В качестве экспертов выступили основатель консалтингового бюро «ЖИЛИН.РФ» Александр Жилин, генеральный директор агентства недвижимости «Титул» Евгений Сосницкий, главный редактор отраслевого журнала «Вестник» Елена Лозовая, основатель агентства недвижимости «Наше агентство» Екатерина Суворова, генеральный директор ООО «РостовКомплексПроект» Михаил Могильный. Модератором дискуссии стала эксперт по инвестиционной недвижимости в ЮФО Ольга Тищенко. Партнёр мероприятия — строительная компания «ТК — Кровля». Подробнее об этом — в материале Rostov.aif.ru.
Тенденции рынка новостроек
Сегодня рынок новостроек Ростовской области характеризуется умеренным ростом цен при снижении объёмов предложения, на фоне высокой доли льготных программ. Ожидается рост цен на новостройки в донской столице и Ростовской области, при этом аналитики прогнозируют увеличение стоимости на 10–14%. Кроме того, из-за роста цен на стройматериалы и фискальных мер стоимость «квадрата» продолжает увеличиваться.
По словам основателя консалтингового бюро «ЖИЛИН.РФ» Александра Жилина, в перспективе Ростов после реализации различного рода проектов ожидает ввода семи млн кв. метров. Масштабное строительство планируется за счёт освоения новых территорий, в том числе благодаря проекту «Новый Ростов» на территории старого аэропорта, проектам на Левом берегу Дона , застройке Октябрь парк в районе улицы Таганрогской и проекту Кумжа. Получается, что того дефицита предложения, который испытывал рынок недвижимости в прежние годы, по сути, нет.
«Сейчас вся работа риелторов новой волны, назовём их так, нацелена на то, чтобы найти человека, на которого ты сможешь оформить „Семейную ипотеку“ (По мнению экспертов, она сегодня является ключевым драйвером рынка. — Ред.). У большинства застройщиков в массовом сегменте эскроу-счетами не покрываются их затраты на строительство. .. Застройщики, а особенно крупные, находятся в большой зоне риска », — сообщил Александр Жилин.
Эксперт рассказал о тенденциях рынка «первичек». Прежде всего, наблюдается высокий коэффициент нераспроданности объектов недвижимости. Продажи не успевают за возведением. Сегодня девелоперы столкнулись с тем, что темпы строительства, поддерживаемые проектным финансированием, опережают темпы продаж. Это вынуждает застройщиков снижать объёмы новых проектов, чтобы избежать затоваривания.
Кроме того, никто не отменял конкуренцию. Из-за снижения спроса, в том числе из-за ужесточения условий по ипотеке, застройщики активно соперничают, предлагая скидки, акции и рассрочки.
Получается, с одной стороны, высокие ставки по проектному финансированию и рост цен на материалы давят на себестоимость, не давая ценам упасть. С другой — низкий спрос создаёт угрозу стагнации или даже снижения цен, особенно в регионах с большим объёмом нераспроданного жилья.
«Ростов — ограниченный город, в который не едут, как в Краснодар. Ростов не занимался своим продвижением и не занимается на федеральном уровне», — считает Жилин.
Анализ тенденций на рынке первичной недвижимости в 2026 году подтверждает слова эксперта: ситуация неоднозначна, наблюдается высокая конкуренция и риски стагнации, однако точный прогноз падения цен затруднён из-за проектного финансирования.
Как же сегодня происходит внедрение новых инструментов проектирования на больших строительных объектах?
«Если взять исторически, лет 15 назад, внедрение BIM-проектирования (информационное моделирование зданий. — Ред.) при реализации крупных строек было востребовано. Но, как показывает практика, очень редко кто-то приходит к реализации по одной простой причин: это изначально были иностранные компании и продукты, лицензии стоили очень много денег, как и обучение. Всё это требовало достаточно длительного периода на реализацию», — поделился генеральный директор ООО «РостовКомплексПроект» Михаил Могильный.
По его словам, многие стали внедрять эту технологию, но до конца это не довели. При этом на рынке сейчас есть несколько продуктов, которые удовлетворяют все требования заказчика, но цена на такое проектирование не всем по карману. Поэтому застройщики вынуждены, укладываясь в рамки бюджета, проектировать «по старинке», то есть очень мало реализации с 3D-проектами.
Продажа платежа, а не метров
Как считает генеральный директор агентства недвижимости «Титул» Евгений Сосницкий, чтобы убедиться, что «катастрофы нет», достаточно зайти на портал наш.дом.рф — Единую информационную систему жилищного строительства, и взглянуть на распроданность жилья по годам. По наблюдениям эксперта, в 2026 году распродано около 52%.
Ростов должен выйти на один млн кв. метров жилья в год для того, чтобы компенсировать выбывающее аварийное. По его мнению, застройщики, риелторы, маклеры продают не квадратные метры и не саму недвижимость, а ежемесячный платёж. В условиях, когда покупка осуществляется в основном через ипотечные кредиты, цена для покупателя — это не общая стоимость квартиры, а размер ежемесячного платежа, который он должен вносить из семейного бюджета.
Заметим, что Ростов-на-Дону перевыполняет планы по строительству, вводя более 1 млн кв. метров жилья. Так, в 2025 году введено 1,14 млн «квадратов».
Что касается продажи «платежа», а не «метров», то доля ипотечных сделок в феврале 2026 года достигла 86%, что заставляет застройщиков и риелторов активно продвигать доступные ежемесячные платежи через специальные программы, рассрочки и субсидированную ипотеку.
Средняя цена «квадрата» в новостройках Ростова-на-Дону в феврале 2026 года выросла до 165 тыс. рублей. Это подтвердили все участники круглого стола.
«Я уверен, что сегодня всё определяет уровень доходов населения. Главное, чем можно сегодня привлечь покупателя — это самим объектом. Какие бы не были характеристики объекта недвижимости, площадь или сроки сдачи, всё равно определяющим является цена», — резюмирует Евгений Сосницкий.
Участники встречи за круглым столом также обсудили переход Ростовской области к системному подходу в застройке. Кроме того, эксперты коснулись животрепещущей для любого ростовчанина темы — архитектурного облика донской столицы.
По мнению главного редактора Отраслевого журнала «Вестник» Елены Лозовой, в погоне за «квадратами» Ростов-на-Дону во многом утратил своё лицо.
«Мы видим, как испортился город за последние годы. Прекрасные видовые панорамы на Дон и многие другие места были безвозвратно утрачены из-за строительства объектов без учёта ландшафта местности. Радует, что новый губернатор первым делом обратил внимание на эту проблему. Введение временного моратория на выдачу разрешений на строительство, на возведение объектов, не соответствующих духу места, стало необходимым шагом», — уверена Елена Лозовая.
Таким образом, эксперты сошлись во мнении, что рынок новостроек продолжает свою жизнь, падения покупательского спроса, скорее всего, не будет, отрасль продолжает уверенно и стабильно развиваться. Помимо этого, Ростовская область активно перенимает и внедряет тенденции и подходы к строительству у других регионов, например, у соседнего Краснодарского края.