На рынке донской недвижимости неспокойно. Явной турбулентности не наблюдается, но и давно ожидаемой экспертами стагнации тоже. Новые дома растут как грибы после дождя, затоваривая рынок, а цены и не думают падать.
Что же происходит? Почему не прекращается рост цен на новостройки? Что будет с ценами на жильё в Ростовской области дальше? Разбирался rostov.aif.ru.
Хотели как лучше…
Ослабление рубля, рост ставок по ипотеке, снижение покупательной способности. Казалось бы, всё это должно охладить рынок. По всем законам экономики спрос на недвижимость, а за ним и цены в такой ситуации должны падать. Но они растут. Почему?
«Причина не единственная, но, на мой взгляд, главная связана с господдержкой. Помощь людям и госинвестиции в экономику – дело, безусловно, благое. Но у всего есть оборотная сторона. В ситуации с недвижимостью это ценовой пузырь. По моим наблюдениям, он реально надувается: сегодня в Ростове по ипотеке продаётся до 80% квартир в новостройках. Из них почти все по льготной ставке, – рассказывает риэлтор из Ростова-на-Дону Татьяна Чиркова. – Такая ставка есть даже для тех, у кого, казалось бы, никаких льгот нет. Достаточно соблюсти некоторые условия по первоначальному взносу, сумме займа и т.д.».
На Дону в первом полугодии с помощью мер господдержки жильё приобрели 472 покупателя на 1 139 млн рублей. Число ипотечников в регионе растёт.
«Общая сумма действующих в регионе кредитных договоров, заключённых банками с застройщиками, на 1 августа превысила 171 млрд рублей, прибавив с начала года около 30%. Также на Дону за январь-июль в 1,4 раза выросло число счетов эскроу – до 21,5 тысячи. На них будущие новосёлы хранят более 76 млрд рублей», – пояснили в отделении по Ростовской области Южного ГУ Банка России.
«Бешеный» кран
Итак, на рынке недвижимости сложилась ситуация, когда спрос стал зависеть не от реальной покупательной способности населения, а от ипотеки. Рост ключевой ставки ЦБ повлёк за собой рост ставок по ипотеке. Охладит ли это пыл покупателей и застройщиков?
«Ситуацию снова и снова пытаются смягчить мерами господдержки. Застройщики, видя, что спрос не падает, двигают цену вверх. Если продажи проседают, устраивают акции. Всё это рано или поздно обвалится. Весь вопрос, когда? – говорит экономист из Волгодонска Иван Марков. – А жильё продолжают строить и строить. Строительный кран уже не башенный, а «бешеный».
По данным единого реестра застройщиков, строительством жилья на Дону занимаются более 250 фирм. До конца года в регионе планируют ввести в эксплуатацию 2,9 млн кв. м жилья. В первом полугодии уже возвели 68 многоквартирных домов. Из них 83% в Ростове. Остальные построили в Таганроге, Батайске, Новочеркасске, Азове, Аксайском, Белокалитвинском, Сальском и Азовском районах.
Между тем, аналитики bnMAP.pro зафиксировали в Ростове более 1,19 млн кв. метров нераспроданной площади. Две трети из них в новых многоэтажках. Это шестой показатель по стране. Впереди только Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Екатеринбург и Новосибирск. По прогнозам, чтобы всё это продать, Ростову потребуется 3,3 года. А «бешеный» кран продолжает работать.
Галопом или аллюром?
В этой гонке за ипотечный льготный квадрат есть и свои пострадавшие. Регулятору даже пришлось применить сдерживающие меры.
«До недавнего времени в новостройках были околонулевые ставки по ипотеке. С 1 июля ЦБ их запретил. Знаете, почему? Именно потому, что цены на новостройки (при продаже их застройщиками) сильно завышены. До 20%! Люди, покупая жильё, оказывались введены в заблуждение. Заёмщик не справлялся с платежами, выставлял ипотечную квартиру на продажу и вдруг выяснял, что её рыночная цена ниже покупной. Даже продав такую квартиру, он оставался в долгах, – объясняет Татьяна Чиркова. – И не смотрите на цену в объявлениях. Любой риелтор вам скажет, что цена реальных продаж всегда ниже заявленных. Рыночную знает только специалист».
Но на рынке недвижимости есть и хорошая новость: благодаря росту цен строительство домов малой и средней этажности в центре Ростова перестало быть убыточным.
«Цены на жильё и маржинальность таковы, что они позволяют работать с хорошими, интересными проектами. Не гнать 25 этажей посреди четырёхэтажной застройки, – рассказал заместитель руководителя по инвестициям АО «Региональная корпорация развития» Игорь Далаксакуашвили. – Уверен, что реализация проектов комплексной застройки в центральной части города будет развиваться в правильном направлении».
Что будет с ценами дальше? Они продолжат расти, утверждают аналитики в своих прогнозах. Вопрос только в темпах: поскачут ли они галопом или перейдут на аллюр, зависит от многих факторов. В том числе политических. В мире по-прежнему нет стабильности…
Мнение власти
Заместитель губернатора Ростовской области Владимир Окунев:
– В Ростовской области согласно региональному проекту «Жильё» в этом году надо ввести 2 900 тыс. кв. метров жилья. На темпы и объёмы жилищного строительства значительное влияние оказывает ипотечное кредитование. На 1 июля выдано более 22 тыс. ипотечных кредитов на 73,6 млрд рублей. Это на 90% больше, чем за тот же период 2022 года. На Дону реализуются региональные меры по оказанию господдержки в улучшении жилищных условий отдельным категориям граждан и доступности ипотечных кредитов. В этом году в областном бюджете предусмотрено 1,42 млрд рублей для финансирования 5,5 тысячи граждан. В первом полугодии господдержку получили 4 635 дончан на 548,3 млн рублей. На решение задач по обеспечению жильём льготных категорий граждан в этом году в бюджете предусмотрено более 2,7 млрд рублей. Это позволит обеспечить крышей над головой более тысячи семей.
Стать владельцем своей квартиры мечтает каждый. Путь от мечты к реальности у большинства дончан пролегает через ипотеку.
На рынке недвижимости сложилась ситуация, когда спрос на жильё стал зависеть от ипотеки, а не реальной покупательной способности населения.
Совет юриста
Специалист по рынку недвижимости, юрист Илья Романов:
– Риск потерять право собственности есть у покупателей как вторичного жилья, так и новостроек. От признания сделки недействительной может защитить страхование титула. Равно как и от требований бывшего собственника о возврате имущества, выбывшего у него помимо его воли. При ипотеке это обеспечит возмещение убытков кредитора (банка), если заёмщик потерял право собственности на залоговый объект. Страховать титул можно не только в пользу кредитора, но и в свою. Да, это не дёшево. Средняя стоимость страхования титула 0,5-1,5% от цены недвижимости. Но если потенциальный риск утраты имущества велик, лучше не экономить. Я рекомендую оформлять титул минимум на три года после покупки объекта недвижимости. Это срок исковой давности. Но лучше делать это с запасом – от 4-х до 10 лет.
Как избежать рисков?
При покупке квартиры на вторичном рынке много подводных камней и нюансов. Рассказываем, что должно насторожить.
- Продажа квартиры, которая находится в собственности менее трёх лет.
- Продажа по доверенностям.
- Цена недвижимости явно ниже рыночной.
- Большое число собственников, прописанные в квартире дети, инвалиды или выбывшие в неизвестном направлении. Или в известном – в места заключения, зону СВО и т.п. (Всё это не значит, что такое жильё заведомо не стоит покупать. Просто усильте бдительность.)
- Наймите хорошего юриста.
- Тщательно проверяйте владельца недвижимости и историю квартиры.
- Фиксируйте факт дееспособности продавца в день заключения договора.
- Заверяйте сделку у нотариуса.
Покупайте не в сезон
Сезонность – важный фактор, который влияет на спрос на недвижимость. А чем ниже спрос, тем больше вероятность того, что продавец скинет цену.
Минимальный бывает зимой – во время новогодних каникул и в январе в целом. А также в апреле-мае. Это время пасхальных и майских праздников. Лето неоднозначно. С одной стороны, многие покупатели в отпусках. А с другой, семьи с детьми стараются решить все вопросы с переездом именно летом. Чтобы ребёнок мог пойти в новую школу уже с 1 сентября. Что касается частных домов и дач, то интерес к ним покупателей, как правило, растёт весной-летом и заметно падает поздней осенью и зимой.